土地の仲介手数料とは

土地などの不動産を購入するときは、取引経験が豊富な仲介業者に依頼するのが一般的です。仲介業者は媒介契約に基づいて仲介業務をおこない、売買契約が成立したら仲介手数料を請求します。仲介手数料の位置づけは、成功報酬と手続き代行費用の2つです。

成功報酬

仲介手数料の1つ目の位置づけは、売買の成功に対して支払われる成功報酬です。仲介業者は土地売買を成立させるために、土地を探して紹介したり現地見学の日程を調整したり、幅広い仲介業務に対応します。

仲介手数料は成功報酬であるため、仲介業務に実費が発生しても売買契約が成立しなければ請求できません。売買契約が成立して初めて、仲介手数料の請求権が発生します。

手続き代行費用

仲介手数料の2つ目の位置づけは、手続き代行費用です。仲介業者は円滑に売買契約を結べるよう、契約条件の調整や契約書類など幅広い事務手続きを代行します。事務手続きの代行費用は、仲介手数料に含まれています。

土地の仲介手数料の相場

仲介手数料に一律の相場はなく、土地の価格に応じて決めるのが一般的です。さらに仲介手数料の金額は法律上の規定があるため、一定のルールに基づいて決めなければなりません。次の項目からは土地の仲介手数料の相場について解説します。

土地の仲介手数料には上限がある

宅地建物取引業法では、仲介手数料の上限について定められています。仲介業者は上限を超えない範囲であれば、いくらに設定しても問題ありません。しかし仲介業者が上限を超えて仲介手数料を請求した場合は、法律違反となります。交通費や事務手続き代行費用なども仲介手数料に含まれているため、別途請求することはできません。

仲介業者から提示された仲介手数料の金額が妥当か判断するためには、自分で仲介手数料の上限を計算できるようになることが重要です。

土地の仲介手数料の計算方法

土地の仲介手数料の上限金額は、土地の価格に応じて変動する仕組みです。土地の売買は非課税取引ですが、[1] 土地の仲介手数料には消費税がかかる点に注意しましょう。仲介手数料の上限金額の計算方法は、以下の通りです。

取引する土地の価格	仲介手数料の上限金額
400万円超	土地の価格×3%＋6万円＋消費税
200万円超400万円以下	土地の価格×4%＋2万円＋消費税
200万円以下	土地の価格×5%＋消費税

土地の仲介手数料の計算シミュレーション

2,000万円の土地を取得した場合、仲介手数料の上限金額がいくらになるか計算してみましょう。土地の価格は400万円を超えているため、以下の通り計算します。

2,000万円（土地の価格）×3%＋6万円＝66万円（税抜）

66万円＋6万6,000円（消費税10%）=72万6,000円（税込）

土地の価格がわかれば、仲介手数料の上限金額を計算するのは簡単です。土地の価格ごとの上限金額をつかみたい方は、以下の早見表[1] をご参照ください。

取引する土地の価格	仲介手数料の上限金額（税込）
200万円	11万円
400万円	19万8,000円
600万円	26万4,000円
800万円	33万円
1,000万円	39万6,000円
2,000万円	72万6,000円
3,000万円	105万6,000円
4,000万円	138万6,000円
5,000万円	171万6,000円

土地の仲介手数料以外の費用

土地を購入するときは、仲介手数料以外にも以下の費用を見込んでおく必要があります。

費用項目	相場・計算方法
印紙税	不動産売買契約書で納める税金（令和6年3月31日まで軽減措置の対象） 契約金額100万円超500万円以下：1,000円 契約金額500万円超1,000万円以下：5,000円 契約金額1,000万円超5,000万円以下：1万円
登記費用	土地の所有権移転登記に必要な登録免許税（令和5年3月31日まで軽減税率の対象）と司法書士報酬 登録免許税：土地の価格×1.5% 司法書士報酬：4万円～6万円程度
不動産取得税	土地の取得者に対して課税される税金（令和6年3月31日まで軽減措置の対象） 宅地の不動産取得税：土地の評価額×1/2×3%[1]
固定資産税清算金	引き渡し日以降の固定資産税と都市計画税の清算金 （固定資産税+都市計画税）×引き渡し日以降の所有日数÷365日
建物解体費用	古家付き土地を購入した場合の建物解体費用 木造の建物解体費用：3万～5万円/坪 鉄骨造の建物解体費用：4万～6万円/坪 鉄筋コンクリート造の建物解体費用：6万～8万円/坪

土地の仲介手数料はいつ払う？

仲介手数料は数十万から数百万になることが多く、土地購入にかかる費用のなかでは高額です。あらかじめ支払い時期と支払い方法を知っておけば、早めに準備をすることができます。次の項目からは土地の仲介手数料はいつ、どのような方法で支払うのか解説します。

土地の仲介手数料の支払い時期

仲介手数料は成功報酬の位置づけであるため、土地の売買が成立したタイミングで請求権が発生します。土地の売買契約を結ぶ前の段階で仲介手数料を請求されても、支払いに応じる必要はありません。 多くの取引では契約時50％、引き渡し時に50%で支払うケースが多いです。契約時に一括で支払うケースもあります。支払い時期をいつに設定するかは仲介業者によって異なるため、早めに確認しておきましょう。

土地の仲介手数料の支払い方法

土地の仲介手数料は、現金払いが原則です。仲介業者によっては振込にも対応している場合があるため、現金の持ち歩きが不安であれば相談してみましょう。ローンに仲介手数料を組み込む方法もありますが、諸費用込みのローンを認めていない金融機関もあります。

支払い時期までに、まとまった現金を用意する必要があります。また、銀行窓口ではなくATMで現金を引き出す場合は注意が必要です。ATMには1日の引き出し上限があり、短期間で高額な現金を引き出すことができません。数日に分けて引き出すことになるため、前もって準備を始めることが大切です。

土地の仲介手数料がかからないケース

土地を購入する際に、仲介手数料がかからない場合もあります。売主から直接購入した場合や仲介手数料が0円の場合は、仲介手数料を支払う必要はありません。

売主から直接購入した場合

仲介手数料は売主と買主の間に仲介業者が入っているケースで発生します。仲介業者を挟まず売主から直接土地を購入した場合は、仲介手数料はかかりません。

仲介業者が売主の代理人になるケースも、場合によっては仲介手数料が無料になることがあります。通常は仲介手数料がかかりますが、取り決めで無料にするケースも少なくありません。

仲介手数料が0円の場合

仲介業者によっては、仲介手数料を0円で設定しているところもあります。競合との差別化や顧客獲得のために、仲介手数料の安さを売りにしているところも少なくありません。

ただし、仲介手数料の安さだけで選ぶのは禁物です。売買取引を成立させるために、実績豊富で信頼できる仲介業者を選びましょう。

ハウスメーカーに土地探しを依頼するメリット

土地探しには、自力で探したり不動産会社に依頼したりなどさまざまな方法があります。注文住宅を建てようとしている方におすすめなのが、ハウスメーカーに依頼する方法です。自社の分譲地が多いハウスメーカーや、土地探しを得意としているハウスメーカーを選べば、以下のメリットを享受できるでしょう。

仲介手数料を節約できる可能性がある

ハウスメーカーに土地探しを依頼すると、仲介手数料を節約できる可能性があります。たとえばハウスメーカーの分譲地を直接購入する場合は、仲介手数料がかかりません。

建築条件付き土地の場合も、紹介を受けたハウスメーカーに施工を依頼する代わりに仲介手数料が割引・無料になる可能性があります。建築条件付き土地とは、指定の施工会社と一定期間内に工事請負契約を結ぶことを条件に販売される土地です。

窓口を一本化できる

土地探しから建物の設計・工事まで窓口を一本化できる点も、ハウスメーカーに依頼するメリットです。土地探しから家づくりまでワンストップで任せられるため、スケジュールを短縮できます。

予算面でもメリットがあります。注文住宅を建てる場合は、土地の代金や仲介手数料だけではなく、注文住宅の建築費などもかかります。ハウスメーカーに依頼すれば、総費用のバランスを見極めながら、無理のない資金計画で進められるでしょう。

まとめ

土地の仲介手数料は仲介業者に土地探しを依頼した場合に支払う費用です。土地探しはハウスメーカーにも依頼できます。ハウスメーカーに自社の分譲地や建築条件付き土地を紹介してもらった場合は、仲介手数料がかからない可能性があります。窓口を一本化することによりスケジュール面や予算面でメリットがあるため、ぜひ相談してみてはいかがでしょうか。

長町住宅展示場「緑と風のガーデン」はザ・モール仙台長町パート2（宮城県仙台市太白区）隣にある総合住宅展示場です。12棟のモデルハウスを展示しており、新築注文住宅はもちろん、建替えや二世帯住宅・賃貸併用住宅などもお気軽にご相談ください。また住まいづくりに関するイベントやサステナブルなマルシェも開催しています。

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