建売住宅・注文住宅とは？

マイホームとして新築一戸建て住宅を購入する場合は、最初に建売住宅と注文住宅のどちらかを選ばなければなりません。建売住宅と注文住宅では、進め方が大きく異なります。次の項目からは、建売住宅と注文住宅の特徴について詳しく見ていきましょう。

建売住宅とは

建売住宅とは土地と建物が一緒に販売されている住宅のことです。建物が完成した段階で販売されるのが一般的ですが、建築中に販売開始となる未完成住宅もあります。未完成住宅の場合、土地と建物の売買契約を結ぶタイミングは建築確認がおりた後です。

建売住宅は販売される段階ですでに設計が固まっています。大幅な設計変更はできないため、自分の好みやライフスタイルにあわせた間取り・デザイン・仕様にすることは難しいでしょう。代わりに土地探しや設計の手間を省き、プロが設計した住宅をすぐに購入できます。

広大な土地に複数棟の住宅が同時に分譲されることが多い点も、建売住宅の特徴です。規模の大小はありますが、統一感のある美しい住宅街に住める可能性があります。

注文住宅とは

注文住宅とはハウスメーカーや設計会社などに、一から設計・工事を依頼してつくる住宅です。設計の自由度が高く、細部にわたるまで自分の希望を反映できます。既製品ではなくオーダーメイドにこだわりたい方は、注文住宅がおすすめです。

注文住宅はさらに「建築条件付き土地」と「建築条件無し土地」に2種類に分類できます。建築条件付き土地とは指定の施工会社と一定期間内に工事請負契約を結ぶことを条件に、販売される土地です。一定の期間内に工事請負契約を結べない場合は、土地の売買契約は白紙となります。

建売住宅と注文住宅の違いを比較

建売住宅と注文住宅のどちらかを選ぶためには、両者の違いを知ることが肝心です。本章では以下の視点から見た、建売住宅と注文住宅の違いについて解説します。

• 割合の違い
• 流れ・期間の違い
• 総費用の違い
• ローンの違い
• 寿命の違い
• 性能の違い

建売住宅と注文住宅の割合の違い

建売住宅と注文住宅のうち、購入者が多いのはどっちでしょうか。住宅金融支援機構の「2021年度フラット35利用者調査」によると、全国の建売住宅の数は15,574件（35%）、注文住宅・土地付注文住宅の数は28,629件（65%）でした。注文住宅・土地付注文住宅のほうが3割程度上回っていることがわかります。

ただし建売住宅と注文住宅の割合には地域差がある点に注意しましょう。大都市では建売住宅のほうが多く、人口が少ない都市では注文住宅が多い傾向があります。大都市は土地が高騰しているため、コストが割安な建売住宅が選ばれることが多いです。

建売住宅と注文住宅の流れ・期間の違い

建売住宅と注文住宅では、入居するまでの流れや期間に違いがあります。

建売住宅に入居するまでの流れ	注文住宅に入居するまでの流れ
1.予算・希望条件の整理   2.物件探し   3.現地内覧   4.不動産売買契約   5.引き渡し   6.入居	1.予算・希望条件の整理   2.土地探し・施工会社選び   3.土地売買契約   4.設計・見積もり   5.建築工事請負契約   6.工事   7.引き渡し   8.入居

最初に予算・希望条件を整理するのは同じですが、建売住宅は物件探しから入り、気になる物件があれば現地内覧に行きます。一方で注文住宅は土地から探す必要があり、施工会社選びも同時に進めければなりません。

契約の数にも違いがあり、建売住宅は「不動産売買契約」だけで土地と建物の売買が完結します。注文住宅は「土地売買契約」「建築工事請負契約」という2つの契約を結ぶ必要があります。

入居するまでの期間は、建物が完成している建売住宅は約1か月、未完成住宅でも約4か月です。注文住宅は入居するまでに1年以上の長い時間がかかります。各期間の内訳は土地探し〜土地売買契約が3〜6か月程度、土地売買契約〜建築工事請負契約が3〜10か月程度、建築工事請負契約〜引き渡しが3〜6か月程度です。

建売住宅と注文住宅の総費用の違い

建売住宅と注文住宅の総費用を比較すると、建売住宅のほうが安く抑えられます。住宅金融支援機構の「2021年度フラット35利用者調査」によると、所要資金は建売住宅3,605万円、土地付注文住宅4,455万円でした。土地付注文住宅のほうが建売住宅よりも所要資金が高く、850万円の価格差があります。

注文住宅の総費用が高くなる理由は、こだわりを追求していくうちに設備や資材のコストが高くなるためです。設計の打ち合わせが長引いて、人件費が高騰することも予想されます。建売住宅は設計が決まっているため、設備や資材をまとめ買いしてコストを抑えられるのがポイントです。複数棟まとめて設計・施工をするため、人件費も圧縮できます。

建売住宅と注文住宅のローンの違い

建売住宅は比較的ローンが組みやすい一方で、注文住宅はローンを組むのに手間やコストがかかります。建売住宅の場合は、土地と建物の総額で住宅ローンを借りることができます。建物完成後の建売住宅であれば、銀行の審査も早いでしょう。

注文住宅は土地代金と建物代金を分けて支払うため、土地購入時にローンを借りるか、つなぎ融資を受ける必要があります。つなぎ融資とは建物完成前に資金が必要な場合に、住宅ローンとは別に借り入れる方法です。フラット35は建物完成後の融資が条件となるため、つなぎ融資を利用して土地代を支払わなければなりません。つなぎ融資の資金は住宅ローンから返済しますが、借り入れ費用や建築期間中の利息が上乗せされます。

建売住宅と注文住宅の寿命の違い

建売住宅と注文住宅は、建物寿命に大きな違いはありません。両方とも建築基準法に基づいて建てられているため、一定の品質が確保されています。

アフターサービスは売主によって異なるものの、建売住宅か注文住宅かによる違いはありません。「住宅品質確保促進法」によると、売主は最低10年間瑕疵を保証することが義務付けられています。瑕疵とは欠陥や不具合のことで、柱や屋根などの基礎構造部分が対象です。建売住宅・注文住宅どちらも、引き渡しから10年間は不具合や欠陥が見つかっても売主に責任を追及できます。

建売住宅と注文住宅の性能の違い

注文住宅の場合は自分が希望すれば住宅性能表示制度を利用できるため、住宅の性能を客観的に示しやすいです。住宅性能表示制度を利用すると、設計段階から10項目の性能について評価を受け、等級や数値が表示された評価書を取得できます。

一方で建売住宅の場合、住宅性能表示制度を利用するかどうかは、売主の意向次第です。住宅性能表示制度は義務ではないため、評価書が付いた建売住宅に条件を絞ると選択肢が限られます。

建売住宅と注文住宅の選び方

建売住宅と注文住宅にはさまざまな違いがありますが、選び方がわからないという方も多いでしょう。次の項目からは建売住宅に向いている人と注文住宅に向いている人の特徴を解説します。

建売住宅に向いているケース

忙しくて家づくりに手間をかけたくない方やオーダーメイドにこだわらない方は、建売住宅を検討してみるのがおすすめです。プロが設計する建売住宅のほうが、注文住宅よりも安心感があるという考え方もあります。

現在の賃貸契約更新や子どもの進学など、入居時期が決まっている場合も、建売住宅のほうが良いでしょう。建物が完成している建売住宅であれば、設計や施工で引き渡しが遅れるリスクを回避できます。

注文住宅に向いているケース

注文住宅の醍醐味は、オーダーメイドで自分好みの家づくりができる点です。したがって一から家づくりを楽しみたい方や時間に余裕がある方は、注文住宅が向いています。ライフスタイルや好みを反映した自分だけの家をつくりたい場合は、注文住宅を選んだほうが良いでしょう。

設計や施工を依頼したい先が決まっている方も、注文住宅向きです。家を建てるための土地をすでにお持ちの方は、建売住宅は選択肢に入らず注文住宅が前提になります。

まとめ

新築一戸建て住宅には建売住宅・注文住宅の選択肢があり、特徴が大きく異なります。スケジュールやコストなどの希望条件を整理したうえで、最適な方法を選びましょう。

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※この記事は2023年5月現在の情報を基に作成しています。今後変更されることもありますので、ご留意ください。