住宅ローンの金利タイプの
選び方

住宅ローンは借入額に利息を足した金額を返済する仕組みです。家は高額であるため、金利タイプの選び方によって総返済額が大きく変化します。

住宅ローンの金利タイプは、以下の3種類です。

• 変動金利型
• 固定金利期間選択型
• 全期間固定金利型

次の項目からは3種類の金利タイプについて、特徴やメリット・デメリットを解説します。

変動金利型

「変動金利型」は、経済情勢などの影響によって金利が変動するタイプです。半年ごとに金利が見直されるのが一般的で、契約時の金利より高くなったり低くなったりします。

変動金利型は金利が低いメリットがありますが、金利の変動があるため総返済額を見通すことができません。将来金利が上昇した場合は、総返済額が増えるデメリットがあります。「金利が低いから」という理由だけで、変動金利型を選ぶのはおすすめできません。

変動金利型の選び方は、「金利上昇リスクに耐えられるか」がポイントです。たとえば「自己資金に余裕がある方」や「借入金額が少ない方」は、比較的金利上昇リスクを抑えやすいため、変動金利型のメリットを享受できます。

固定金利期間選択型

選択した期間のみ固定金利になるタイプが、「固定金利期間選択型」です。期間終了後は変動金利型か固定金利かを再設定できます。固定金利の期間は2年、3年、5年、10年など、借入先によってさまざまです。固定金利の期間が短いほど金利は低く、期間が長いほど金利が高くなる傾向があります。

固定金利期間選択型のメリットは、固定金利期間中は返済計画を立てやすい点です。しかし期間終了後に適用される金利は予測できないため、総返済額がいくらになるかはわかりません。

「一定期間中に完済したい方」や「一定期間中は家計の出費が多い方」は、固定金利期間選択型がおすすめです。固定金利期間中の返済計画だけではなく、期間終了後の返済をどうするかも考える必要があります。

全期間固定金利型

全期間固定金利型は、終始金利が変わらないタイプです。返済途中で経済情勢が変化しても、契約時の金利が適用されます。

契約時に総返済額を見通せるため、将来の返済計画が立てやすいメリットがあります。ただし金利上昇リスクがない分、他の金利タイプと比べて金利が高めに設定されているのが注意点です。契約時の金利が高いと、総返済額が高額になる可能性もあります。

全期間固定金利型に向いているのは、「自己資金に余裕がない方」や「借入額が多い方」です。「想定外の出費を抑えたい」と考えている場合は、全期間固定金利型を検討してみてはいかがでしょうか。

住宅ローンの借入先の選び方

住宅ローンの借入先によって金利や融資条件が異なります。住宅ローンの借入先は大きく分けると、以下の3種類です。

• 民間金融機関
• 住宅金融支援機構
• 住宅金融支援機構＋民間金融機関

次の項目からは、3種類の借入先が提供している住宅ローンの特徴について解説します。

民間金融機関

民間金融機関の住宅ローンは、広く利用されています。金利タイプは「変動金利型」「固定金利期間選択型」「全期間固定金利型」の3種類から選べます。インターネットで簡単に申し込めるところが多いため、複数の民間金融機関を比較検討しやすいのも嬉しいポイントです。

メガバンク・ネット銀行・地方銀行など、住宅ローンを提供している民間金融機関は多種多様です。一般的にメガバンクはネット銀行に比べて住宅ローンの審査が通りやすい傾向があり、ネット銀行はメガバンクよりも金利が低い傾向があります。各金融機関によって違いがあるため、特徴を理解したうえで申し込みましょう。

住宅金融支援機構

住宅金融支援機構は「財形住宅融資」という公的な住宅ローンを提供しています。財形住宅融資とは、財形貯蓄制度を利用している方が利用できる融資です。財形貯蓄制度は給与天引きによる貯蓄で、企業の福利厚生の一環です。財形住宅融資を利用するためには、一定の条件を満たす必要があります。
財形住宅融資の金利タイプは固定金利で、5年ごとに金利が見直されます。比較的低金利で借りることができ、事務手数料や保証料がかからない点が魅力です。

住宅金融支援機構＋民間金融機関

「フラット35」は住宅金融支援機構と民間金融機関が提携している住宅ローンです。金利タイプは全期間固定金利型で、借入期間は最長35年となっています。返済額が変わらないため、金利上昇リスクを気にする必要がありません。

フラット35は住宅ローンの審査が通りやすいです。民間金融機関の住宅ローンの審査に通りにくい方も、フラット35であれば利用できる可能性があります。ただしフラット35を利用する場合は物件検査を実施し、住宅金融支援機構が定めた技術基準をクリアしなければなりません。

住宅ローンの商品の選び方

住宅ローンの商品を選ぶ際にチェックしておきたいポイントは、以下の2つです。

• 団信の保障内容
• 事務手数料・保証料

次の項目からは、2つのポイントについて詳しく解説します。

団信の保障内容

団信とは「団体信用生命保険」の略で、住宅ローンの返済期間中に契約者が死亡または高度障害状態になった場合に返済額が0円になる保険です。万が一のときに家族を守ってくれるため、団信の保障内容はとても重要です。

ほとんどの金融機関は契約者に団信の加入を義務付けていますが、フラット35は任意加入となっています。団信に加入しない場合、契約者に何かがあったとき家族が返済リスクを負うため、別の生命保険に加入するなど、リスクヘッジが必要です。

団信にはがんや三大疾病など、広い範囲を保障してくれる商品もあります。保障範囲を広げた分、金利は上乗せされる仕組みです。リスクに備えたい方は商品を選ぶ際、団信の保障内容をよく検討しましょう。

事務手数料・保証料

住宅ローンを利用する場合、事務手数料や保証料などの諸費用がかかります。料金の設定は借入先や商品によって異なり、数十万円の差が出ることも少なくありません。住宅ローンを選ぶ際は、諸費用がいくらかかるのかチェックしましょう。

事務手数料は、住宅ローンの借り入れ手続きに伴う事務費用です。定率型と定額型の2種類があります。定率型を採用し、借入額の2.2%で設定している金融機関が多いです。

保証料は契約者が返済できなくなったときに備え、保証会社と保証契約を結ぶために必要な費用です。保証料を無料にする金融機関が多いですが、借入金額に2%程度の料率を掛けた金額にしているところもあります。

住宅ローンの返済計画の立て方

住宅ローンの検討を始める際は、無理のない返済計画を立てて借入可能額を把握することが第一です。返済計画の立て方は、以下の2つの方法があります。

• 家計収支から計算する
• 年収から計算する

次の項目からは2つの返済計画の立て方について、詳しく解説します。

家計収支から計算する

無理のない返済計画を立てるために、「現状の家計収支」と「家を購入した後の家計収支」を計算しましょう。2つの家計収支を見比べることで、住宅ローンの返済に充てられる金額が見えてきます。

家を購入する際は頭金や諸費用が必要になるため、自己資金が減ることも想定しておきましょう。家を購入した後は固定資産税・都市計画税がかかり、マンションの場合は管理費や修繕積立金も払い続けなければなりません。住宅ローンの返済期間は長いため、将来を見据えて子どもの教育資金や老後資金まで見込んでおくこともポイントです。

年収から計算する

返済負担率を基準にして、おおまかな返済可能額を把握する方法もあります。返済負担率とは年収に占める年間返済額の割合のことです。一般的には返済負担率25%以内が安心といわれています。

しかし同じ年収でも家族構成やライフスタイルによって、返済可能額は異なります。返済負担率だけでなく、家計収支を用いた細かな検証が必要です。

まとめ

住宅ローンは金利タイプ・借入先・商品によって、特徴が異なります。複数の選択肢を比較して、最適な住宅ローンを見極めましょう。また、無理のない返済をしていくためには、家計収支と年収の両面から借入可能額を把握することも大切です。

長町住宅展示場「緑と風のガーデン」はザ・モール仙台長町パート2（宮城県仙台市太白区）隣にある総合住宅展示場です。12棟のモデルハウスを展示しており、新築注文住宅はもちろん、建替や二世帯住宅・賃貸併用住宅などもお気軽にご相談ください。また住まいづくりに関するイベントやサステナブルなマルシェも開催しています。

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※この記事は2023年4月現在の情報を基に作成しています。今後変更されることもありますので、ご留意ください。